올해의 가장 뜨거운 부동산 이슈를 하나 꼽으라고 하면, 필자는 주저하지 않고 ‘장기미집행 도시계획시설’을 꼽겠다. 국가가 공원, 공공청사, 도로 등 사회 기반시설의 계획을 위해 법으로 지정해 놓은 토지 중 예산부족으로 10년 이상 사업이 전무한 곳이 많기 때문이다.
사유지를 기반시설 부지로 지정만 해놓고 긴 시간 동안 재산권 행사를 가로막은 뒤 방치하여 지주(地主)의 고통은 극에 달했다. 이에 헌법재판소는 지난 1999년 위헌판결을 내려, 오는 2020년 7월이면 일몰제가 실시된다. 또한 헌법재판소는 올해부터 사업 진행이 없는 미집행 시설에 대하여 지주가 사업취소를 요청할 수 있도록 하기도 했다.
오랜 시간 재산권 행사를 제한 받아 온 지주 입장에서는 환영할 만한 일이지만 공공의 이익을 위해 공원, 도로, 녹지 등의 사회기반 시설을 확보해야할 지자체와 환경단체 입장에서는 발등에 불이 떨어졌다. 예산부족으로 시행되지 못한 도시계획사업이 일몰제로 인해 해제된다면, 난개발과 환경파괴를 불러올 것이라는 예상 때문이다. 한편, 서울시에서는 비오톱 1등급 지정, 도시자연공원구역 지정 등 각종 규제로 해당 부지를 묶고 있으며, 환경단체는 국회에서 6월 ‘도시공원일몰제 해결을 위한 토론회’를 열었다.
그 누구도 지주를 위한 편에 서지 않았다. 도시공원을 끝까지 묶으려는 모습이 헌법재판소의 판결을 뒤엎으려는 모습 아닌가? 지자체도 노력중이라지만 예산이 부족하다며 미루고 있다. 뭔가 특별한 수를 생각하기 보다는 규제만을 내세우는 모습이다.중앙정부도 이 문제에 대해 함께 고민해야 한다. 문재인 대통령이 후보자 시절 장기미집행 시설에 대해 해결의지를 나타내지 않았던가. 민자 유치를 통한 민간공원 조성 사업 등이 추진되고 있지만, 516㎢(여의도 면적의 178배)가 남았다.
한경경영지원단 부동산 센터에서는 도시공원 일몰제에 대비해 다양한 준비들을 해왔다. 지주들의 고통을 해결하기 위해 ‘장기미집행 도시계획시설 상담소’를 개설하여 운영하고 있다. 특히, 상담소에서는 토지주가 일몰제만 기대하며 2020년 자동 해제까지 대책 없이 기다리면 안 되는 이유를 3가지로 본다.
첫째, 해제되면 지금보다 기준시가도 상당히 오르고 그에 따라 세금도 오른다. 해제 이전에 절세에 대한 전략을 수립하여야 한다.
둘째, 지자체는 2020년 일몰제를 막으려고 도시공원구역, 비오톱1등급, 건설사 자금으로 토지수용 등 각종 중복 규제를 준비하고 있기에, 이보다 빨리 전략을 실행하여야 한다. 즉, 난개발과 규제 속에서 치고 나가야 한다.
셋째, 단순 해제를 넘어 절세-해제-양도(승계 및 개발) 3단계에 걸친 고도의 전략 수립이 필요하다.
그동안 규제로 고통을 받아온 지주에게 ‘도시공원 해제신청’은 분명 기회다. 그러나 누군가는 그 기회가 온 것조차 모르고 지나칠 수 있고, 누군가는 홀로 풀다가 헝클어진 실타래처럼 망칠 수도 있다. 개인이 신청하는 것 보다 전문가와 전문기업이 함께 하는 것이 유리하다. 한경경영지원단에는 다양한 전략이 준비되어 있으니 ‘장기미집행 도시계획시설 상담소’에 무료진단 신청부터 하면 된다.