부동산 시장 과열을 막기 위한 정부대책 가운데 신도시 개발이 있다. 신도시를 개발하기 위해서는 우선적으로 토지매입이 이뤄져야 하는데, 신도시 개발 예정지의 기존 토지소유자들에게는 해당 토지의 강제매각에 따른 양도소득세가 발생한다.
이처럼 정부의 부동산 정책에 따라 강제 수용되는 부동산의 양도소득세에는 여러 가지 세제혜택이 있는데, 그중 공익수용의 대표적인 세제혜택에 대해 알아본다.
가장 대표적인 감면규정은 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면이다. 해당 감면을 받기 위해서는, 공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2021년 12월31일까지 양도해야한다. 양도세를 감면받는 비율은 토지수용자가 보상받는 형태에 따라 10%~40%까지 나누어져 있다.
보상방식은 관계법률에 따라 현금보상이 원칙이나, 보상금액이 1억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 선택적으로 채권보상을 받을 수 있다.
일반적인 보상금액이 커 감면금액 또한 상당한데 세법에서는 감면세액의 한도를 1년간 1억원, 총 5년간 2억원의 감면한도를 두고 있다는 점을 유의해야한다. 또한 감면율이 높은 채권보상에 대해서는 특약기간을 채우지 못할 경우 감면세액을 추징한다. 3년 특약채권의 경우 양도세의 15%를, 5년 특약채권의 경우 양도세의 25%를 감면세액과 함께 추가 징수한다.
현재 진행중인 3기 신도시 사업부지의 90% 이상이 개발제한구역인 만큼 개발제한구역에 대한 양도세 감면규정도 잘 챙겨보아야 한다.
‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 해당 토지 등을 토지매수의 청구 또는 협의매수를 통해 2022년 12월31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서 25% 또는 40%의 세액을 감면한다. 해당 감면에 대해서 1년간 최대 1억원의 감면한도가 있으며, 5년간의 추가 감면한도는 없다.
토지보상법에 따르면, 토지보상은 현금으로 지급하는 것이 원칙이다. 예외적으로 대토보상이 이뤄질 수 있는데, 이에 따른 양도세 감면규정을 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례라고 한다.
대토보상일 현재 거주자가 토지보상법에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등을 2021년 12월31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도하게 된다. 이로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 부분에 대해 양도세의 40% 감면 또는 과세이연을 적용받을 수 있다.
구체적으로 아래의 계산식에 따라 계산한 금액에 대한 양도세의 40%에 상당하는 세액을 감면받을 수 있다.
양도당시의 세액감면을 받지 않고 대토받은 토지를 양도할 때까지 과세를 이연시켜 감면받을 수도 있으므로 보상받은 토지의 활용계획에 따라 감면방법을 판단해야 한다. 해당 감면 또한 1년간 1억원의 감면한도와 5년간 2억원의 감면한도가 있다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)
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