다주택자에 대한 양도세 중과세 규정이 강화되면서, 어느 때보다 양도소득세에 대한 관심이 높아진 가운데 부동산 매매계약서를 사실과 다르게 작성해 추후 양도세를 탈세하고자 하는 움직임이 포착되고 있다. 사실과 다른 매매계약서를 작성했을 때 어떠한 불이익이 있을까?
사실과 다른 매매계약서를 작성해 양도소득세를 탈루했다면 우선 가산세가 부과된다. 가산세에는 ▲무신고 가산세 ▲과소신고 가산세 ▲납부불성실 가산세가 있다.
예를 들어 상가를 2억원에 취득해 3억원에 양도했으나, 2.5억원에 양도한 것으로 허위 매도계약서를 작성한 경우 700만원의 납부세액이 발생된다. 하지만 실제 매매가액을 반영한다면 약 2000만원의 세금이 발생되는데, 여기서 추가적으로 과소납부한 세액 1300만원의 40%인 과소신고 가산세 520만원과 납부불성실 가산세 약 110만원(1년 경과 후 납부 가정)이 발생된다.
약 50%에 가까운 가산세도 문제가 되지만, 이보다 더 큰 불이익은 허위계약서 작성시 가산세뿐만아니라 비과세·감면 규정 적용이 배제된다는 것이다.
1세대 1주택 비과세 대상 주택으로서 실제 양도가액이 7억원인 경우, 양도가 9억원 이하 까지는 양도세가 없으므로 매입자측에서 추후 본인의 양도세 신고시에 유리하게 반영하기 위해 2억원을 추가 기재한 업계약서(실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 계약서)를 요청하는 사례가 있었다. 매수인의 입장에서는 매도인에게 소정의 대가를 지불해 업계약서를 쓰도록 회유하는 것이 추후 양도세 측면에서 훨씬 유리하다고 판단했기 때문이다.
하지만 이러한 업계약서가 사실이 아닌 계약서로 확인되는 경우, 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도차익에 대한 양도세를 전부 부과함과 동시에 가산세까지도 부과하므로 매도자 입장에서는 유의해야 한다.
1세대 1주택 비과세뿐만아니라 8년 자경농지 양도세 감면 또한 양도세법 중에서도 상당한 감면혜택이 있는 규정이나, 모든 감면요건을 충족시켰다 하더라도 허위계약서로 거래가 이뤄졌다면 감면규정 적용을 배제해 본세와 가산세가 모두 부과된다.
또한 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 조건으로 거래가 이뤄지는 사례도 있는데, 대신 부담한 양도자의 양도소득세도 결국 양도가액에 포함되므로 이를 신고하지 않을 경우 추후 양도자에게 추가로 양도소득세와 가산세가 부과되므로 반드시 사실대로 신고해야 한다.
아울러 허위계약서로 거래를 하는 경우, 세금부과 이외에도 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과처분을 하고 있다.
부동산 거래 당사자 이외에도 공인중개사가 허위계약서를 작성하는 경우, 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있다. 또 허위거래에 따른 현금영수증 발급의무를 위반한 자에 대해 미발급 금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과된다. 따라서 거래 당사자가 허위계약서를 요구한다 하더라도 부동산거래 중개인으로서 준법한 계약서를 작성하도록 계도하는 것이 필요하다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)
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