코로나19 팬데믹에도 불구하고 지난해 부동산 시장은 뜨거운 관심을 받았다. 아파트는 2019년 매매거래금액이 약 189조원이었는데, 2020년에는 약 284조원으로 50% 가량 증가했다. 상업용 부동산 역시 2019년 약 45조원이던 매매거래금액이 2020년에는 약 56조원으로 약 23% 늘었다. 거래건수 역시 아파트는 같은 기간 54만건에서 80건으로, 상업용 부동산은 5.4만건에서 5.7만건으로 증가했다.
서울지역만 놓고 보면, 상업용 부동산의 경우 2019년 2970건에서 2020년 3534건으로 거래건수가 564건 늘었다. 거래금액 역시 같은 기간 약 21조원에서 약 27조원으로 6조원 증가했다.
서울지역의 상업용 부동산에 대한 관심은 계속 커지고 있는 상황이다. 2020년 전국의 거래규모가 56조원인데, 서울지역이 27조원으로 전체의 약 49%를 차지한다. 2019년 전국의 거래규모가 47조원, 서울의 거래규모가 21조원으로 약 47%를 차지하고 있었던 것에 비하면 2%p 증가한 것이다.
도심지역, 강남지역, 영등포지역, 즉 서울 3개 도심지역의 공실률을 나타낸 한국감정원 자료는 7층 이하의 중소형 빌딩의 공실률인데, 이들 지역은 2013년부터 5~10% 내외에서 움직인 것을 볼 수 있다. 코로나19가 발생한 2020년 이후에도 큰 변화는 없고, 약 2%p 수준에서 소폭 오른 것으로 보인다.
반면 이태원, 광화문 등의 지역은 공실률이 크게 늘어난 모습이다. 이태원의 경우, 2018년부터 공실률이 20% 이상을 보이고 있고, 2019년과 2020년에 크게 올라 30% 수준까지 올라갔지만, 올해 1분기에는 약 23% 수준이다. 광화문의 경우에는 2020년 1분기 이후 크게 올라 현재 23% 수준이다.
이렇게 공실률이 높아지면, 상업용 부동산으로 인한 수익률은 좋지 않다. 한국감정원 임대료 동향을 보면, 현재 임대료 수준은 2017년도 수준으로 회귀한 것처럼 보이고, 시세는 높아지고, 결국 수익률이 낮아진 상황에서 공실률까지 높아지게 되면, 투자자 입장에서 리스크는 커질 수 밖에 없다.
하지만, 서울시 공실률 자료에서 부듯이 모든 지역의 공실률이 높아진 것은 아니다. 공실률은 지역마다 편차가 있어서 경제·사회 등 환경에 영향을 많이 받는 곳일수록 투자자가 리스크를 안고 가는 것일 수 있다. 그래서 투자자들은 이런 환경으로부터 덜 민감한 지역을 찾는데, 그런 지역이 서울시의 도심지역이다.
올해 1~3월의 서울지역 상업용 부동산 거래건수를 보면, 상위 7개의 구는 강남구, 종로구, 마포구, 중구, 서초구, 영등포구, 용산구다. 강남구와 서초구는 강남도심, 종로구와 중구는 원도심, 영등포구는 여의도도심이라고 보면 거래상위 지역이 모두 도심지역들이다. 그리고 마포구와 용산구는 부도심 지역으로, 투자자들의 관심을 받고 있는 곳이다.
향후에도 상업용 부동산에 대한 관심은 커질 것으로 판단한다. 주택은 세금측면에서 투자수익이 좋지 않아 그 대체재 역할을 상업용 부동산이 할 것이다. 또한 자산이전을 위한 절세측면에서, 은퇴자들에게는 소득확보를 위한 연금측면 등에서 관심이 높아질 것이다.
개발관점에서 보면, 경기도의 주요지역에서 시작되는 GTX의 종착지가 서울의 도심지역들인 것을 고려하면 이들 지역으로 인구는 더욱 집중될 것으로 보인다. 그러면 전국의 상업용 부동산 거래금액 중 서울의 거래금액 비중이 현재 49%를 넘어서 50%를 돌파할 시기가 곧 오지 않을까 한다.
결국 상업용 부동산 시장은 서울 대 서울이외의 지역이 50% 대 50%를 놓고 경쟁하는 모양새다. 즉 특별한 어떤 이슈가 없는 이상 답은 정해져 있지 않을까 생각한다. 투자자이고 자산가라면, 서울의 상업용 부동산에 관심을 가질 필요가 있다고 본다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)