상업용 부동산의 열기가 서울에만 국한된 것이 아니라 전국적으로 뜨겁다.
2020년 전국의 상업용 부동산 거래대금은 약 56조원 정도 규모였다. 이중 서울이 약 49%로 27조원가량 거래됐고, 부산의 상업용 부동산 거래금액은 약 4.3조원으로 약 8% 수준이었다.
2021년 부산의 16개구 중에서 거래건수가 많은 지역은 강서구, 부산진구, 해운대구 순이다. 같은 기간 서울은 강남구, 종로구, 마포구 순으로 거래가 많이 이뤄졌다(2021년 5월 기준).
부동산은 거래량을 확인하는 것이 중요하다. 금융자산보다 환금성이 좋지 않기 때문에 거래가 빈번한 지역에 투자하는 것이 환금성을 좋게 하는 방법이 될 수 있는 것이다.
부산지역의 평균적인 평당(3.3㎡) 금액을 살펴보면 중구가 평당 4300만원, 부산진구가 평당 3800만원, 해운대구가 평당 3400만원 수준이다. 일반주거지역과 일반상업지역 등 용도지역별 구분없이 전체를 평균한 가격이라 투자를 위해서는 구체적으로 살펴봐야 한다.
서울과 비교해보면 강남구가 평균 1.3억원, 중구가 1억원으로 현재 부산이 서울에 비해 가격이 약 40%수준에서 형성돼 있음을 알 수 있다.
최근 2년간 변화율이 가장 큰 부산진구의 메인인 서면역 상권을 살펴보자.
우선 부산 이외의 지역에서 사는 사람은 해운대가 부산의 메인지역이라고 생각하지만 사실 부산의 원도심은 부산진구와 중구로, 이들 지역은 서면과 광복이 메인이라고 보면 된다.
서면은 크게 부전역 방향으로의 상권과 범내골역 방향으로의 상권으로 분리할 수 있다. 이중에서 소위 말하는 서면상권은 범내골역 방향으로 가는 상권이다.
서면상권은 과거 신문기사 등을 보면, 전국에서 20~30대 유동인구가 많은 곳으로 TOP3 안에 들어가는 지역이다. 이곳은 쇼핑거리, 포장마차거리, 서면메디컬스트리트 등 여러 인구들을 유인하는 특화거리 등이 있다. 또한 한국전력공사 건물 인근을 중심으로는 재수학원, 공무원 학원 등이 몰려 있고, 범내골역부터는 업무시설들이 즐비하다. 서울과 비교하면 이곳은 마치 강남역에서 신사역 상권처럼 업무시설, 쇼핑, 먹자골목, 의료관광 시설 등이 들어서 있다. 필자의 주관적인 생각이지만, 서면은 부산의 강남 같은 곳이라고 할 수 있다.
부동산 투자를 하기 위해서는 미래가치가 얼마만큼 상승할 것인지를 살펴보는 것이 중요하다. 크게 보면 교통여건이 개선되는 것과, 주거환경이 개선되는 것 등을 보면 된다.
부산지역의 지하철 호재는 사상에서 하단까지 가는 것이 2024년 상반기에 개통될 예정이어서 서면지역의 특별한 호재는 아니다. 그리고 부산~양산~울산의 광역철도도 서면쪽에 직접적인 호재는 아닌 것으로 판단된다.
하지만 서면역 주변 재개발이 많이 진행중이다. 부산시민공원 인근의 재개발도 진행중이고, 범천·범일 지역의 재개발도 진행중이어서, 이 지역 인근의 기반시설 및 주거환경이 개선될 것으로 기대된다. 이로써 지금은 유동인구와 직장인구 위주의 상권이었지만 주거인구까지 받쳐주게 된다면, 서면은 더 큰 상권으로 커질 것으로 기대해 본다. 상업용 부동산 투자는 사람이 몰릴 곳에 기회가 생긴다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)