국세청은 최근 부동산 거래가 급증하면서 이와 동시에 발생할 수 있는 양도세 및 증여세의 부정탈세를 경감시키고자 부동산 거래관련 세무조사 사례를 공개했다. 구체적인 사례를 살펴보고, 유의해야할 사항을 짚어볼 필요가 있다.
우선 부동산 증여관련 세무조사 사례[그림 1]다. 자금 여력이 없는 사회초년생이 음식점을 창업하고 고가주택을 취득하는 과정에서, 편법증여를 받고 증여세를 신고하지 않아 세무조사 후 증여세를 추징당한 사례다.
소득이 전혀 없는 10대 후반의 연소자 자녀가 음식점을 창업하면서 수억원의 보증금과 인테리어 비용 등 창업자금을 부담했으며, 음식점 매출이 많지 않음에도 이듬해 십수억원의 고가주택을 취득했다.
이에 국세청은 해당 연소자와 부모에 대한 자금출처를 조사해, 사업장 임차보증금 및 인테리어 비용 등 창업자금과 고가주택 대금을 대납하고 명의는 연소자를 등재하는 방법으로 편법증여한 사실을 확인했고, 수억원의 증여세를 추징했다.
이번에는 법인을 통한 우회증여 세무조사 사례다. 아들이 대표로 있는 법인을 매출거래 중간에 끼워 넣어 통행세 이익을 제공하고, 업무와 무관한 신도시 개발지역 토지를 취득한 법인을 통합조사했다.
조사를 받은 법인은 제조·판매업체로 아들을 대표로 특수관계법인을 설립해, 해당 법인과 거래처 중간에 단순히 끼워 넣는 방법으로 통행세 이익 수십억원을 부당제공하고, 어린 자녀를 양육중인 며느리 등 실제 근무하지 않은 자의 인건비를 계상하는 방법으로 법인자금을 부당하게 유출시켰다. 또 법인 명의로 수십억원 상당의 신도시 개발지역 토지를 취득해 업무용으로 사용하지 않고, 나대지 상태로 보유한 사실을 확인했다.
이는 개인의 부동산 거래를 회피하고 법인 명의 부동산 거래내역 확인 중 적발된 사례다. 나대지를 고가로 매입한 법인의 대표 및 주주의 나이가 어린 점을 파악해 법인 통합조사로 확대된 것이다.
개인이 아닌 법인 명의 부동산 거래를 통해 탈세가 확인되는 경우에는 단순히 자금출처 등의 증여세 조사만 해당되는 것이 아니다. 이 사례처럼 거래를 통한 이익의 우회증여 혐의, 부당 인건비 수령 혐의 등 법인 운영 전반에 대한 통합조사로 번질 수 있다는 점을 유의해야 한다.
아울러 부동산 거래 당사자가 아닌 중개업자에 대해서도 중점 모니터링 중이다. 개발지역 토지 등 중개수수료를 현금으로 수령한 후, 현금영수증을 발행하지 않는 수법으로 신고 누락한 사실을 확인한 사례[그림 2]다.
개발지역 소재 부동산을 중개하며 중개·알선 수수료 수입금액 누락 혐의가 있는 공인중개사 사무소를 조사한 결과, 수령한 수수료에 대해 현금영수증을 미발급하는 방식으로 수입금액 수억원을 신고 누락하고, 세금계산서를 미발급해 상가임대료 수입금액 수억원을 신고 누락한 사실이 확인됐다.
종합소득세 및 현금영수증 미발급 과태료를 추징했는데, 개인과 달리 현금영수증 발행의무 사업자의 경우 수입금액 누락시 소득세 추징과 동시에 과태료까지 부과된다는 사실에 유의해야 한다.
실제 채무를 인수하지 않았음에도 부담부증여를 가장해, 부친으로부터 주택을 편법으로 증여받은 사례[그림 3]도 있다. 부동산에 담보채무가 설정되어있는 경우 부담부증여로서 신고하는데, 대부분의 경우 일반 단순증여보다 부담부증여의 형태가 세부담이 적어 이를 부정한 방법으로 이용한 것이다.
자녀가 부친으로부터 고가아파트를 증여받으면서, 해당 아파트에 담보된 부친의 금융채무를 인수했다고 자진신고했다. 그러나 이에 대한 부채 사후관리를 실시한 경과, 증여받은 이후에도 채무와 관련된 이자와 원금을 부친이 상환한 사실을 확인하고, 실제 인수하지 않은 허위 채무에 대해 증여세 수억원을 추징했다.
국세청의 부채 사후관리 시스템에 의해 등기부등본상 금융채무가 승계되었다는 사실이 확인되더라도 실제 수증자, 승계자의 자금으로 이자 또는 원금을 내고 있는지 별도 확인하고 있으므로 사실상 부채의 미승계로 확인되면 과소 신고한 세금에 대해 추징할 수 있다.
위와 같이 국세청에서는 ‘부동산거래탈루대응TF’를 통해 부동산 시장 거래동향을 모니터링한다.
등기부등본자료, 부동산거래관리시스템(RTMS) 그리고 국토교통부(부동산거래분석기획단)와 지방자치단체 등 관계기관 통보 탈세의심 자료 등을 통해 탈세혐의에 대해 검증하고 있다.
따라서 ‘어설픈’ 탈세는 과세관청의 검증에 대부분 확인되므로 부동산 거래 전 계획적인 ‘절세’ 전략을 세우는 것이 바람직하다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)