시장은 유기적으로 움직이며 변수에 대응하고 반응을 한다. 부동산 시장도 이와 같아서 정책적 변수, 거시경제적 변수 등에 대응을 하며 변화했다. 새로운 정부가 들어오고 주택시장을 안정화하기 위해 규제정책을 펼치기 시작하자, 시장은 이에 맞춰 대응했다.
현재는 위드 코로나 변수와 대출규제 변수 등으로 인해 시장이 반응을 하고 있는 것으로 보여진다. 이러한 상황에서 지난 3분기의 상업용 부동산 시장 현황을 알아보는 것은 의미가 있어 보인다.
올해 3분기(7, 8, 9월) 서울의 상업용 부동산 시장 특징들을 살펴보면, 첫째 3분기까지의 총 거래금액이 직전연도 수준에 도달했다는 점이다.
2020년 서울시에서 거래된 상업용 부동산(집합건물 제외)의 거래금액은 27조여원이다. 그런데 2021년 3분기까지의 총 거래금액은 약 27조원이다. 앞으로 4분기의 거래금액까지 포함된다면, 작년 수준을 능가할 것으로 보인다.
이는 건당 거래금액 규모 자체가 작년 대비해서 커졌다는 것을 의미한다. 즉 부동산의 가치가 높아져서 매매가 이뤄진 것이다. 이는 올해 3분기까지의 거래건수와 비슷한 2019년도와 비교해봐도 금방 확인할 수 있다. 2019년의 경우 총 거래건수는 2970건이고 총 거래금액은 21조여원임에 반해 2021년 3분기까지의 거래건수는 3061건, 거래금액은 26.8조여원으로 건당 부동산 가치가 올라갔음을 알 수 있다.
둘째, 마포구의 약진이다. 거래규모로 봤을 때 50~100억원, 100~200억원, 200억원 이상에서 전 구간 거래건수는 강남구와 서초구가 1, 2위를 차지했다. 반면 50억원 이하의 구간에서는 마포구가 1위를 차지했다. 이는 강남구와 서초구에서는 50억원 이하의 매물이 없다는 의미이고, 50억원 이하에서는 마포구의 상업용 부동산이 매수자의 관심을 끌었다는 의미이기도 하다. 매수자들은 마포구의 어느 지역을 매수했을까?
2021년 3분기까지의 거래량은 2020년도와 비교했을 때 상수동 144%, 노고산동·망원동 90%, 합정동 63%, 서교동 54%로 증가했다.
거래사례로만 놓고 봤을 때, 전통적인 홍대상권(서교동)에서 경의중앙선이 있는 연남동과 합정·망원으로까지 매매사례가 증가하고 있는 모습을 보이고 있다. 위드 코로나에 대응하고 있는 모습으로 풀이된다.
셋째, 서울시 주요지역 매물의 감소다.
강남구의 최근 3년간 월간 거래건수에서 파란색 선은 2020년이고, 노란색 선은 2021년을 나타낸 것이다. 2021년 3분기만 놓고 보면 작년 대비해서 거래건수가 적다는 것을 알 수 있다. 시장에 좋은 매물이 별로 없어서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 이는 주요지역인 강남구, 서초구, 송파구 등에서 나타나는 특징이다.
거주용 부동산과 마찬가지로 상업용 부동산도 양극화가 심해지고 있다. 강남권은 평당 1억원을 넘겼지만, 아직도 평당 3000만원대인 일부 지역들도 있다. 사람들이 많이 찾는 지역은 거래가 많이 일어나고 있고, 매물이 없어서 매도자 우위 시장의 모습을 보이고 있다. 사람들이 선호하는 지역에 대한 이해와 접근이 상업용 부동산 투자에 있어서 성공 가능성을 높인다고 볼 수 있다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)