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차주별 DSR 3단계 시행, 월세소득공제 확대

집값 하락과 상승이 혼조세를 보이는 가운데 실수요자의 부동산 보유·거래세 경감책부터, 경기와 주택시장 위축을 고려한 지방 규제지역 해제까지 다양한 제도 변화가 하반기에 본격화된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 여신 강화와 기준금리 인상에 따라 부채상환에 빨간불이 켜진 ‘영끌’ 차주를 위한 정책부터, 계약갱신 종료를 앞두고 임대료 인상과 월세화에 고민하는 임차인을 위한 제도 개선도 눈에 띈다.

하반기부터 달라질 부동산 관련 제도와 주요 정책들은 보면, 우선 7월1일부터 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행됐다. 총 대출액 1억원 초과 차주는 DSR이 40%(은행), 50%(비은행) 이내인 범위 내에서 신규대출(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외)을 받을 수 있다. 소득대비 부채상환 능력에 따른 여신규제를 연초보다 강화한 것이다.

반면, 생애최초 주택구입자에 대해서는 현행 60~70% 수준인 담보인정비율(LTV) 상한을 주택 소재지역·주택가격·소득과 상관없이 80%로 3분기 완화 시행할 예정이다.

7월5일부터는 지방권 투기과열지구 6개 시군구(대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구)와 지방 11개 시군구(대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시, 전남 여수시·순천시·광양시)의 조정대상지역이 전격 해제됐다. 주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양권 전매량 등 관련 수치가 과거와 달리 안정된 모습을 보이거나 향후 침체 우려가 있는 일부 지자체에서 규제지역 해제를 적극 요청한 부분이 반영된 것으로, 이들 지역은 청약·보유·거래 전반을 제약했던 각종 부동산 규제에서 자유로워졌다.

주택 임대차 시장 안정방안을 위한 정책변화도 있다. 非고가주택(시가 9억원 이하) 보유자가 전세대출을 받은 후, 시세상승으로 고가주택 보유자로 전환 시 전세대출보증 연장(갱신)이 불가능했으나, 3분기부터 퇴거 시까지 전세대출보증 연장(갱신)이 허용된다. 차주의 불편을 줄이기 위해 지난 6월21일 이후 전세대출 만기가 돌아오는 대출건부터 개선내용을 즉시 적용 중이다.

하반기에는 월세소득공제가 확대된다. 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 총급여 7000만원 이하 12%, 5500만원 이하 15%로 월세 세액공제율이 높아진다. ‘전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제‘도 확대해, 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 400만원 한도로 40% 소득공제를 실시할 계획이다.

임차인 부담 경감방안으로 마련된 상생임대인 지원은 조정대상지역의 상생임대인[직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인]에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제를 2024년 12월31일까지 2년 연장한다. 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제도 함께 시행한다. 소득세법 시행령 개정(2022년 7월)을 통해 2021년 12월20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는 분부터 적용받게 한다.

공시가격 인상과 공정시장가액비율 상향으로 무거워 졌던 주택 재산세와 종합부동산세도 올해 한결 낮아진다. 재산세는 1세대 1주택자 대상으로 공정시장가액비율을 60%→45%로 하향하고, 종부세는 공정시장가액비율을 100%→60%로 하향 조정한다, 특히 올해 한시로 1세대 1주택자는 ‘특별공제 3억원’을 도입해 종부세 과세기준금액을 11억원에서 14억원으로 확대한다.

종부세 관련 고령·장기보유자의 납부유예(60세 이상 또는 5년 이상 보유 등)와 일시적 2주택 등 불가피한 사유 시 주택 수 산정에서 제외[일시적 2주택, 상속주택 등 제외(과표에는 합산)]하는 등 7월내 보유세 세율 인하를 함께 고려한 정부안이 확정될 예정이다.

평년보다 낮아진 거래량과 가격약세로 주택시장의 움직임이 예년 같지 않다. 세금, 대출, 임대차 등 하반기에 바뀔 다양한 제도를 미리 숙지해 본인의 자산에 적합한 효율적 관리를 고민해야 할 때다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)