세법에서는 거주용, 업무용으로 사용하는 토지 이외의 토지를 ‘비사업용’ 토지로 분류한다. 비사업용 토지를 양도할 때 양도세 기본세율에 10%를 가산하는 규정을 두고 있다.
비사업용 토지를 판단하는데 있어 사용기준, 기간기준, 지역기준, 면적기준 등 요건을 따져봐야 한다.
우선 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 아래 3가지 사항 중 어느 하나라도 해당하는 기간동안 사업용으로 사용하는 경우에 비사업용 토지 중과세를 적용받지 않는다.
우선 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 아래 3가지 사항 중 어느 하나라도 해당하는 기간동안 사업용으로 사용하는 경우에 비사업용 토지 중과세를 적용받지 않는다.
a. 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간
b. 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간
c. 토지의 소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 이상인 기간
토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 아래 3가지 사항 중 어느 하나라도 해당하는 기간동안 사업용으로 사용하는 경우에 비사업용 토지 중과세를 적용받지 않는다.
a. 토지의 소유기간에서 3년 이상의 기간
b. 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간
c. 토지의 소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 이상인 기간
토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 토지의 소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간을 초과하는 기간동안 사업용으로 사용하는 경우에 비사업용 토지 중과세를 적용받지 않는다.
토지는 크게 농지, 임야, 주택의 부수토지, 허가건물의 부수토지 그 외 나대지로 구분되는데, 지목별 사업용으로 인정받기 위해서는 요건을 갖춰야 한다.
▲농지의 경우 농지 소재지 또는 농지 소재지에서 직선거리로 30km이내에 거주하면서 직접 농사를 짓는 경우에만 사업용으로 사용한 것으로 판단한다. 위 기간요건과 농지의 사용기준을 함께 판단해보건대, 농지를 5년간 보유하고 있는 상태에서 양도일 직전 2년이상 직접 농사를 지어야 한다는 것이다. 다만, 2년이라는 경작기간이 24개월 연속돼야 한다는 조건은 없으며, 양도일 당시 경작을 하고 있지 않더라도 위 기간요건을 충족하기만 하면 사업용 농지로 인정받을 수 있다.
하지만 세법에서는 사업용 농지 판단에 있어 위법한 절세혜택을 받는 것을 방지하기 위해 직접 경작의 범위를 본인이 참여하는 비율이 50%이상이어야 한다는 규정과, 경작을 하는 기간동안 다른 소득이 일정금액 이상인 경우에는 해당연도는 경작기간에서 제외한다는 규정을 두고 있다.
▲임야의 경우에는 경작의 개념이 없으므로 임야 소재지 또는 임야 소재지에서 직선거리 30km이내에 주민등록이 돼 있고, 실제 거주하는 경우에 사업용으로 사용한 것으로 판단한다.
▲허가 건물의 부수토지는 당연 사업용 토지로 판단하지만, 주택 부수토지의 경우에는 일정면적을 초과하는 토지에 대해 비사업용 토지로 판단한다.
a. 도시지역 내 수도권 소재 주거·상업·공업지역의 주택 : 주택 정착면적의 3배를 초과하는 면적
b. 도시지역 내 위 이외의 소재 주택 : 주택 정착면적의 5배를 초과하는 면적
c. 비도시지역 소재 주택 : 주택 정착면적의 10배를 초과하는 면적
▲나대지는 기본적으로 비사업용 토지로 판단한다. 하지만 아래의 각 경우에 해당하는 토지의 경우 사업용 토지로 본다.
a. 지방세법상 재산세가 별도합산과세대상 또는 분리과세대상으로 부과되고 있는 토지
b. 주차장으로 사용하는 토지로서 직접 운영하며, 연 임대수입금액이 토지공시지가의 3%이상인 토지. 다만, 임대를 주고 임차인이 주차장을 운영하는 경우에는 비사업용 토지로 판단한다.
c. 무주택자가 소유한 토지 중 1세대 1필지의 토지로서 주택건축이 가능한 660제곱미터 이내의 토지
일반적인 부동산 보유 및 운용은 보유자의 자의적인 판단에 근거하므로 위 지목별 사업용 기간을 적용해 비사업용 토지 여부를 판단하면 된다. 하지만 보유자 의사와는 상관없이 상속으로서 취득하게된 농지의 경우에는 일반적인 요건에서 다소 완화된 규정을 적용한다. 세법에서는 상속일로부터 3년간은 재촌·자경하는 것으로 본다고 규정돼 있어, 상속일로부터 5년 이내 양도시 상속인이 직접 경작하지 않아도 기간요건 및 사용요건을 충족한 것으로 보아 사업용 토지로서 인정받을 수 있다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)
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