지나고 나서 보니, 2021년 11월이 아파트 가격의 고점이었고, 그 이후 전국 대부분 지역의 아파트 가격이 떨어졌다(한국건설산업연구원 부동산 자료). 아파트 가격이 떨어지고 급매가 나오는 것을 보면서, 상업용 부동산도 급매가 나올 것이라는 기대를 갖고 매수대기를 하는 사람들이 적지 않다.
과연 빌딩도 급매가 나오고 있는 걸까? 어느정도 수준으로 가격이 내려가야 급매수준이라고 할 수 있을까? 향후 급매가 나올 가능성이 높은 지역은 어디가 있을까?
우선 매수우위시장이 되었고, 급매는 드문드문 나오고 있는 상황이다. 여러 이유가 있겠지만, 투자용으로 매입한 경우에는 과도한 대출을 받아 금리부담을 못 견디고 나온 케이스가 있다.
실사용·사옥용으로 매입한 경우 리모델링 혹은 신축을 하려고 했지만, 원자재 비용이 과도하게 높아져서 다시 매입한 가격 등으로 나온 케이스 등이 있다. 이런 경우들로 현재 호가보다 싼 급매들이 나오고 있는 상황이다. 이 경우에는 2021년의 가격 수준에서 나오고 있는 상황이니, 1차적인 급매가격은 2021년도 수준을 기준으로 삼으면 될 것으로 보인다.
서울 강남구의 경우 급매가 나올 가능성이 있는 지역은 어디가 있을까?
강남의 주요지역 중 2021년도, 2022년도에 빌딩과 단독다가구 거래가 많이 된 지역은 논현동, 역삼동, 신사동 순이다. 물론 대치동, 삼성동, 청담동이 토지거래허가구역으로 묶여 있어, 앞선 지역의 선호도가 더 높았다.
거래가 되고, 전부가 신축·증축·대수선 등의 인허가를 받는 것은 아니지만, 보통은 수선 등을 한다. 그래야 팔든지, 사용을 하든지 할 수 있기 때문이다.
인허가를 받은 건수를 보면 매매건수와 거의 비슷한 건수로 인허가를 받은 것을 볼 수 있다.
이렇게 인허가를 받고 준공이 되면 실사용을 할 수도 있지만, 많은 경우가 투자용 매입이기 때문에 임차를 준다. 강남지역의 특성상 통임대를 주는데, 이렇게 2022년 준공된 것을 기준으로 신축급 통임대 매물이 120건이 되고, 이중 42건이 논현동에 집중돼 있다. 논현동은 2022년 신축을 포함해 총 77개의 통임대 건물이 임차를 기다리고 있는 상황이다. 자금적으로 여유가 있는 경우에는 상관이 없겠지만, 대출을 많이 받은 경우에는 임차인을 계속 기다릴 수는 없는 노릇이다.
그런데, 통임대의 경우 임대료가 보통 월 3000~4000만원 정도 되기 때문에 그렇게 많은 수요가 있지는 않다. 여기에 논현동 이외의 지역까지 포함한다면, 경쟁할 통임대 매물이 약 247건 정도로 늘어난다(공실클럽 기준, 현황기준일 247건).
결국 현재 통임대 건수가 제일 많은 논현동(77건), 역삼동(62건)의 급매가능성이 높아 보인다. 2022년 인허가 받고, 2023년 준공을 기다리는 물건의 양이 논현동의 경우 72건이 더 있어 역삼동보다 공급이 더 늘어날 것으로 예상된다. 논현동의 인허가를 받은 임대인이라면 향후 임차 시 가격적인 경쟁력으로 승부를 하든지 해야 급매로 내놓은 일이 없을 것이고, 급매를 기다리는 매수자의 경우에는 논현동 신축을 노리는 것이 기회가 될 수도 있을 것으로 보인다. 앞으로 준공이 많아지는 논현동을 유심히 지켜볼 필요가 있다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)
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