상가 임대차계약 종료 6개월 전에서 종료시점 사이에, 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받는다. 이 시기에 맞춰 임차인은 신규임차인을 구해야 한다. 이후에는 양도양수 계약서를 작성하고, 임대인에게 신규임차인을 주선해 신규임대차계약이 체결되는 과정을 거쳐 비로소 권리금을 회수할 수 있다. 이때 임대인은 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 상가 권리금 회수를 방해할 수 없다.
2015년 5월, 상가임대차보호법 상 권리금 회수 관련조항이 신설됐다. 권리금이 법제화된 직후에는 상가 임대인들이 법을 완전히 이해하지 못하는 경우가 많았고, 참고할만한 판례가 많지 않아 비교적 노골적인 방해 행위가 많았다. 그러나 현재는 임대차 분쟁에 관한 다양한 판례를 일반인들도 쉽게 접할 수 있는 만큼 노골적인 방해는 줄고, 조금 더 치밀한 형태로 변화돼 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 훨씬 더 높은 비율을 차지하고 있다.
그렇기 때문에 임차인 입장에서는 임대인에게 신규임차인을 주선했을 때 거절당하는 사유가 정당한지 아닌지를 판단하기가 더 까다로워졌는데, 이를 제대로 판단하지 못한다면 임차인의 권리금 회수 기회가 물거품 될 수 있으니 주의해야 한다.
예를 들어 임대인이 상가 건물을 직접 사용하겠다고 주장하는 경우, 사전에 고지하지 않은 재건축·리모델링 등은 이미 너무 공공연하게 알려진 상가 권리금 회수 방해인데, 이렇게 노골적인 방해 행위 말고 판단이 모호하지만 방해 행위라고 간주될 수 있는 것은 무엇이 있을까?
첫째로는 신규임차인 주선 시 임대인이 무반응·무응답으로 일관할 때이다. 이 경우에는 앞 뒤 정황을 살펴볼 필요가 있는데, 임대인이 실제로 답변할 수 없는 상황에 처해있었다면 임대인에게 우호적인 판결이 나올 확률이 높다. 그러나 임차인의 권리금 회수에 협조하지 않기 위한 전략적인 행동이었다면, 반대로 법원은 임차인의 손을 들어줄 확률이 높다.
두 번째는 상속이나 증여, 매매 등을 통해 상가 건물에 대한 소유권 변경이 이뤄졌을 경우인데, 법원은 임대인 변경은 정당하게 임대인이 신규임대차계약을 거절할 수 있는 사유라고 보지 않는 경향을 보이고 있다. 즉, ‘공실조건으로 매매계약이 이루어졌다’, ‘임대인이 변경됨에 따라 계약이 종료된다’는 의미를 담은 거절은 방해 행위로 판단할 가능성이 많다.
다양한 임대차, 권리금 분쟁 사례를 경험하면서 체득한 권리금 소송에서 승소하기 위한 방법은 증거수집에 생각보다 더 깊이 집중해야한다는 것이다. 증거 하나만으로도 가해자와 피해자가 명확하게 나뉘는 분류의 다툼이 아닌, 임대인과 임차인이 각자의 권익을 주장하는 과정에서 권리 충돌이 발생한 문제는 단순하게 한두 가지 증거만으로 승패소를 명확하게 나눌 수 없다.
권리금 손해배상 청구소송에서 완전한 승소를 위해서 임차인은 보호기간에 맞춰 적극적으로 권리를 주장할 수 있어야 하고, 이 과정에서 임대인이 협조하지 않으려는 조짐이 보인다면 방해 행위를 수집해놓을 수 있도록 사전에 준비를 해야 한다. 임대인의 지속적이고 일관된 권리 방해 행위가 있었고, 이로 인해 임차인의 상가 권리금 회수 기회를 보호받지 못했다는 것을 입증할 수 있는 증거를 잘 수집해둬야 재판부로부터 권리금 손해를 인정받을 수 있을 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)
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