요즘 연립·다세대 주택을 투자로 바라보는 수요자의 눈빛이 싸늘하다. 2021년 19만7467건의 매매거래량을 기록하며 2006년 이후 최대치를 기록했던 전국 연립·다세대 거래가 지난해 11만3912건으로 급감한데 이어 올해(4월16일 현재)는 1만7676건으로 급락했다.
2022년부터 불거진 대규모 전세사기 이슈와 역전세 문제 등으로 작년 4월 전국 1만4717건에 달하던 연립·다세대 전세 거래량도 올해 1월 7430건, 2월 9185건, 3월 8833건으로 거래량이 한산한 편이다.
몇 년 전 집값 급등기엔 연립·다세대가 아파트의 투자 대체제로써 또는 낮은 가격으로 거주를 해결할 수 있는 주거상품으로 인기가 높았다. 노후 주거지라면 정비사업을 통해 새 아파트로 교체할 수 있는 재개발 이점이 부각되며 구축도 상당량 거래됐었다.
하지만 기준금리 인상과 경기둔화로 주택가격 하락과 거래 급감이 동반되는 부동산 시장 냉각기가 도래하자 상황이 달라졌다. 아파트 시장도 공급과잉에 따른 미분양 적체현상이 발생되자 연립·다세대 주택의 매입 선호는 빠르게 식고 있다.
여기에 시세 100%까지 가입 가능한 전세금반환보증을 악용해 깡통전세 계약 후 전세사기를 일으키는 경우가 연립·다세대 주택에 집중되자, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 깡통전세 계약 등을 피하기 위해 연립·다세대의 임차 계약을 꺼리는 상황이 나타나고 있다.
그나마 올해 1·3대책을 즈음해 조정대상지역 등 규제지역이 풀리고 다주택자에 대한 취득·양도 단계의 세금 중과가 완화되며, 시장금리가 진정되자 연립·다세대 주택의 호당 평균 거래가는 낙폭이 둔화되는 상황이다. 2020년 2억175만원이었던 전국 연립·다세대 호당 평균 가격은 2022년 1억9548만원으로 하락한 후, 2023년 4월 현재 1억9535만원을 기록 중이다.
과거보다 높아진 이자부담과 부동산 경기 위축 속에, 주택 규제 완화에 따른 상대적 이점이 연립·다세대 보다 아파트의 집중되며 연립·다세대 보다는 아파트 급매물로 수요가 쏠리고 있다. 월세화 현상과 더불어 아파트 전세 값 하락으로 임대 수요마저 아파트로 이동하는 움직임이 일부 발생됐다. 여러모로 당분간은 연립·다세대 시장 회복이 아파트보다 제한적일 전망이다.
매입 외 임차 시에도 주의를 기울일 필요가 있다. 올해(4월16일 현재) 서울지역 연립·다세대 전세 거래가격대별 분포를 살펴보면, 2억~4억원 미만 거래가 56%, 1억~2억원 미만이 34.8%를 차지하고 있다. 전체 거래의 절반 이상이 2억~4억원 미만으로 보증금 가액 수준이 상당한 만큼 전세보증금 반환 안전을 높일 수 있는 주의가 필요하다.
확정일자부와 주민등록 등 보증금 반환과 관련된 대항력 확보 외에도 빌라왕·건축왕처럼 악의적으로 전세사기를 치는 악성임대인을 사전에 피하기 위해 임대차 계약 전 집주인 미납세액을 미리 점검해야한다. 집주인의 미납세액이 많을 경우, 임차인의 전세금반환보증 가입이 거부될 수 있기 때문이다.
다행히 지난 4월18일 주택임대차보호법 일부 개정에 따라 임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자 부여기관의 임대차 정보제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 하고, 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 법률이 개정됐다.
임대인 미납지방세에 대한 임차인의 열람권을 확대하는 ‘지방세징수법 및 하위법령’의 개정도 지난 4월1일부터 시행된 만큼 이를 적극 활용해 임대차 보증금이란 소중한 재산권을 보호하는 절차를 임대차 전에 꼭 살펴봐야하겠다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)
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