길을 다니다보면 한 번쯤은 분양홍보관 앞을 지나친 적이 있을 것이다. 그곳의 화려한 홍보문구를 마주하면, 금방이라도 큰 돈을 벌수 있을 것만 같은 기분이 든다. 하지만 제대로 살피지 않고 덜컥 계약에 나섰다간 막대한 경제적 손해를 입을 수 있으니 주의해야한다.
이미 계약서에 서명을 한 상황이라면, 계약을 파기하고 돈을 돌려받을 수 있는지 여부가 궁금할 것이다. 원칙적으로는 중도금을 내기 전이라면, 어떠한 이유로든 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제하는 것이 가능하다. 단순변심의 경우도 마찬가지다.
하지만 중도금까지 납입한 후라면 이야기가 달라진다. 이때는 특별한 사유를 입증하거나 소송에서 이긴 경우가 아닌 이상 계약금을 포기하는 것만으로는 일방적으로 계약을 물리기 어렵다.
그렇기에 계약에 문제가 있다고 생각되거나 수상한 낌새가 느껴진다면, 가급적 서둘러 법률 검토를 받아보고 적절한 조치를 취할 수 있도록 해야 한다.
◇상가에 대한 설명이 부족했거나 허위라면=분양대행사에서 계약내용을 제대로 설명하지 않거나, 사실과 다른 내용을 적극적으로 이야기하는 방식으로 허위과장 광고하는 경우가 많다. 이는 기망, 착오, 사기에 의한 계약해제 및 취소 사유가 된다.
본 법무법인에서 진행했던 사건 중 분양대행사가 계약금만 낸 상태였던 수분양자에게 절대 해제가 불가능하다는 식으로 기망해 중도금까지 지불하게 했던 사례가 있다. 분양회사에서는 해제 시 위약금 정책이나 계약금만 들어간 상태에서는 해제가 가능하다는 것과 같은 기본적인 안내도 제공하지 않았다. 다행히 당시 수분양자는 분양회사가 위약금에 대해서 과도하게 설명하는 부분을 녹음해 뒀고, 소송에서 이를 증거로 제출해 계약금 3400만원을 무사히 돌려받을 수 있었다.
◇프리미엄을 붙여서 상가를 전매해주겠다고?=이런 설명을 들었지만 실제로는 전매가 이뤄지지 않았을 때도 이론적으로는 해제가 가능하다고 봐야한다. 분양대행사의 기망행위를 입증할 수 있는 확실한 증거가 있다면 계약해제와 계약금 반환이 가능하다.
하지만 증거가 없는 경우가 많다. 아무래도 계약당시의 상황을 녹음까지 해두는 사람은 드물기 때문이다. 그러므로 적어도 문제가 생긴 초기에 최대한 신속하게 전문가의 도움을 받아 추가 증거를 잘 확보할 수 있도록 해야 한다.
◇임차인 구해져있다고 했는데…새빨간 거짓말=이는 일종의 투자수익을 보장하는 광고라고 할 수 있다. 힘들게 임차인을 새로 구할 필요 없이 분양받는 것만으로도 월세를 보장받을 수 있는 것처럼 홍보하는 것이다. 하지만 실제는 어떨까. 분명 월세를 500만원 정도 받을 수 있다고 설명을 들었는데, 200만원 정도로 감액해야 겨우 세입자를 구할 수 있게 된다.
이런 사건도 있었다. 분양회사는 수분양자에게 임대차 계약서를 보여주며, 유명레스토랑이 상가에 입점한다고 홍보했다. 상권을 보장하는 내용의 광고였다. 하지만 이는 허위로 만들어진 계약서였고, 분양대행사와의 대화를 녹음해둔 증거를 활용해 소송을 진행했다. 여기서 승소한 수분양자는 무사히 계약금 전액을 반환받을 수 있었다.
◇완공 후 살펴보니 듣지 못한 구조물이 있다=실제 상가의 모습과 설계도 사이의 약간의 차이는 공정상 어쩔 수 없는 것이 사실이다. 하지만 만약 그 차이가 계약의 본질적인 부분에 있어서 제한을 가져오는 정도라면 이는 해제가 가능하다.
건물이 완공됐다는 소식에 점포 내부를 확인했는데, 난데없는 곳에 소화전이 있다면 어떻게 할 것인가? 법적으로 소화전 앞에는 다른 물건을 둘 수 없다. 편의점을 운영할 계획이었던 수분양자는 매대 조차 둘 수 없는 당시 상황에 몹시 곤란해 했다. 법원에서는 분양대행사가 소화전에 대해 충분한 설명을 해야 했으며, 소화전의 존재가 점포의 본질적인 이용에 제한을 가져옴을 인정했다.
분쟁을 해결할 최적의 시점은 문제를 인지한 바로 그 순간이다. 사기 분양계약을 체결한 것 같다는 생각이 든다면, 계약 초기 적어도 중도금을 내기 전에 전문가의 검토를 받아 확실한 증거를 수집하길 바란다. 궁극적으로는 분양업계에 공정거래 문화가 자리 잡아 계약사기로 고통 받는 사람들이 줄어들었으면 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)
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