최근 남양주시에 위치한 지역주택조합 분양대행사 대표 A씨 등 4명이 사기와 주택법 위반 등의 혐의로 검찰에 송치된 사건이 있었다. A씨 등은 673가구 규모의 아파트를 짓기 위해 지역주택조합을 결성하고 지난 2015년 10월부터 최근까지 조합원을 모집, 이 과정에서 아파트 부지를 70~80% 확보했지만 ‘100% 확보했다’고 속인 혐의를 받고 있다. 총 피해액만도 460여 억원에 달했다.
실제로 지역주택조합 사업은 그 성공률이 30%가 채 안 될 정도로 낮아, 각 지자체 역시 가입할 때 주의를 당부하고 있다. 그럼에도 큰 관심을 보이는 이유는 일반 분양 아파트 보다 저렴한 분양가격이 큰 메리트로 작용하기 때문일 것이다. 하지만 이 마저도 경기 악화로 인한 사업비 증가로 조합원이 분담해야 할 부담금 역시 증가하고 있어 탈퇴를 요청하는 조합원들이 늘고 있다.
그런데 여기서 유의해야할 것은 ‘단순변심’ 혹은 ‘착오’로 인한 탈퇴다. 조합가입계약은 조합설립을 조건으로 하는 계약이다. 따라서 민법상 취소나 무효, 해제 사유가 있으면 빠져 나올 수 있는데, 이 때 단순히 ‘어떤 사업인지 몰랐다’, ‘개인적인 사정이 생겼다’와 같은 착오 내지 단순변심에 의한 탈퇴는 해당되지 않는다.
또 다른 한 가지는 ‘사업지연’이다. 과거 우리 대법원은 사업이 지연 된다며 계약해제를 요청한 사안에 대해, 지역주택조합 사업자체가 변수가 많은 사업이기 때문에 지연이 불가피하다며, 단순 사업지연으로 인한 가입계약해제는 불가하다고 판시한 바 있다.
즉, 조합측 기망행위가 있을 경우 해지가 가능하며, 이 때 조합측의 귀책사유는 계약자가 입증을 해야 한다.
다만, 애초에 확정분담금에 대한 고지가 있었거나 재개발, 가로주택정비사업 등의 공적인 사업으로 인해 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사실을 사전 고지하지 않았다면 고지의무 위반으로 문제를 삼을 수 있다. 이는 조합측이 계약 체결당시 사업 추진이 불가능할 수 있다는 점을 분명히 인식하지 못했다 해 사정이 달라지지는 않는다(대법원 2012. 4. 26 선고 2010다8709 판결).
결론적으로 조합이 설립되기 전에 계약에서 벗어나려면 계약을 취소하기 위한 조합의 귀책사유를 찾아야 하고, 이를 입증해야 한다. 하지만 이를 혼자 판단하고 찾아내기에는 무척 어려운 일이다.
따라서 신중한 가입이 우선 시 되어야 하나, 이미 가입을 한 상황에서 문제가 발생했다면 그 즉시 법적 도움을 받는 것이 좋다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)
<저작권자 ⓒ 중기이코노미. 무단전재 및 재배포 금지>