도시공원일몰제는 지난 1999년 헌법재판소가 국가에 수용된 사유지에 대해서 장기간 도시계획시설로 지정된 뒤 토지보상이나 잔여지 매수 등 사후 절차를 밟지 않는 것은 지주들의 재산권을 과도하게 침해하는 것이라는 판단을 내리면서 발생한 제도다. 지난 2000년 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 20년간 원래 목적대로 개발되지 않는 계획시설을 2020년 7월1일을 기해 도시계획시설에서 해제한다는 규정을 담고 있다.
도시공원일몰제는 지난 1999년 헌법재판소가 국가에 수용된 사유지에 대해서 장기간 도시계획시설로 지정된 뒤 토지보상이나 잔여지 매수 등 사후 절차를 밟지 않는 것은 지주들의 재산권을 과도하게 침해하는 것이라는 판단을 내리면서 발생한 제도다. 지난 2000년 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 20년간 원래 목적대로 개발되지 않는 계획시설을 2020년 7월1일을 기해 도시계획시설에서 해제한다는 규정을 담고 있다.
헌재 판결 취지는 토지주의 사유재산권을 과도하게 침해하지 말라는 데 있다. 공익사업을 위해 불가피하게 개인의 재산권을 침해했다면 적정한 보상이 이뤄져야 한다는 것이다. 그러나 서울시 등 지자체에서는 일몰제 시효 이후 관내 근린공원의 용도지역이나 공원 유형을 변경할 뿐 토지수용보상에는 소극적인 모습을 보였다. 이에 지주들은 여전히 재산권 피해를 호소하고 있는 실정이다.
그런데 최근 서울시 관악구를 상대로한 ‘토지수용 보상금 증액 청구소송’에서 유의미한 판결이 나와 지주들의 관심이 집중되고 있다.
관악구 도시공원 내 토지(이하 ‘이 사건 토지’)를 소유하고 있는 A씨는 관악구로부터 토지수용에 따른 보상금을 안내 받았다. 그런데 예상과는 달리 터무니 없이 낮은 금액이 제시됐고, 이에 의문을 가진 A씨는 보상금 증액 소송을 위해 변호사를 찾았다.
검토 결과, 이 사건 토지는 A씨가 개간하기 이전에 이미 도시계획시설(공원)의 부지로 결정·고시됐던 곳으로, 그 지목이 임야로 되어 있기는 하나 당시 불법형질변경된 부분을 확인할 수 있었다.
형질변경을 위해서는 관할 행정청 등의 허가 또는 신고가 필요한데, 허가·신고를 받지 않은 채 이 사건 토지의 형질을 전, 대지, 잡종지 등으로 변경했던 것이다. 그럼에도 수용재결과 이의재결 단계에서의 감정 역시 모두 그 지목인 임야로 보고 평가됐던 것이다.
대법원 판례에 따르면, “수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다. 또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다(대법원 2015. 8.27. 선고 2012두7950 판결)”고 판시했다.
그러나 관악구는 이에 대해 어떠한 증명도 하지 못했다. 그 결과, 재판부는 A씨 측의 청구를 받아 들여 손실보상금과 이의재결에서 정한 손실보상금의 차액 및 이에 대해 수용개시일 다음날부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일까지 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 판결을 내렸다.
이처럼 토지보상 감정평가에서 중요한 요소 중 하나가 바로 토지의 실제 현황이다. 공부상 지목과 현실적인 이용상황이 다른 기준으로 평가되었다면, 이 부분을 면밀하게 검토해 대응해야 한다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)
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