부동산 임대차 시장에서는 계약해지와 갱신을 둘러싼 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 이에 상가임대차보호법은 상가 임차인의 권리에 대한 보호규정을 계속해 강화해왔다. 따라서 명도를 원하는 임대인은 더욱 신중해져야만 한다. 임차인이 행사할 수 있는 권리들을 고려하지 않고 섣불리 해지를 통보하거나 명도소송을 진행했다간 굉장히 불리한 상황에 처하게 될 수 있기 때문이다.
상가임대차보호법 규정에 의하면, 상가 세입자는 총 10년간 갱신을 요청할 수 있는 권리를 가지고 있다. 만료일 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구하면, 건물주는 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다. 그래서 임대차 만기일자는 상가 임대인과 임차인 모두 정확히 알고 있어야 하는 기본적인 정보라고 할 수 있다. 만료일을 알아야 자신의 권리를 행사할 수 있는 적절한 기간을 알 수 있기 때문이다.
만약 임대차 양 당사자 모두 아무런 의사표시도 없이 만료일이 지나갔다면 계약은 묵시적으로 갱신된다. 이 때 어떠한 일이 생기는지 정확하게 파악하기 위해서는 환산보증금을 확인해봐야 한다. 만약 환산보증금 기준 이내의 점포라면 기간이 만료되었을 때 자동으로 1년 연장된 것으로 본다. 이렇게 연장된 기간 동안은 임차인만 언제든지 해지 통보가 가능하다.
환산보증금 기준을 초과하는 상가는 이와 다르다. 기간의 정함 없이 계약이 자동으로 연장되며 묵시적 갱신 이후에는 임차인은 물론 임대인도 해지를 자유롭게 통보할 수 있게 된다. 영업기간이 10년이 채 되지 않은 임차인도 내보낼 수 있다는 것이 가장 큰 특징이다.
그렇다면 10년 넘게 장사한 임차인이나 환산보증금 기준을 초과하는데 계약서를 다시 쓰지 않고 자동 연장한 임차인은 모두 손쉽게 퇴거시킬 수 있을까? 아니다. 10년 넘게 임대차계약을 이어온 세입자도, 묵시적 갱신을 한 환산보증금 초과 임차인도 상가임대차보호법 제10조의 4에 의해 권리금 회수 보호를 주장할 수 있다.
임차인은 영업 종료 6개월 전에서 종료시점 사이에 후임자를 구해 임대인에게 주선함으로써 장사를 하면서 쌓아올린 영업적 가치를 회수할 수 있다. 이 때 임대인은 정당한 사정없이 이 과정을 방해할 수 없다. 만약 임대인의 방해로 권리금 양도양수 거래가 파기되면 세입자는 여기서 발생한 손해에 대해서 임대인을 상대로 배상청구를 할 수 있다. 당연히 퇴거시킬 수 있을 것이라고 생각하고 해지통보를 했다가 예상치 못한 경제적 손해를 입게 될 수 있는 것이다.
그러므로 상가 반환이 필요한 건물주는 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 임차인의 권리를 모두 고려해 상황에 맞는 체계적인 전략을 세우고, 그에 따라 명도소송 절차를 밟도록 해야 한다. 만약 법적으로 정당하게 내보낼 수 있는 사유가 정말로 없는 상황이라면 결국 당사자 간의 합의를 통해 충분한 보상을 제공하는 방법 등으로 퇴거를 요청해야 하는데, 이 또한 계획 없이 협상에 임했다간 상대방의 무리한 요구를 들어줄 수밖에 없게 된다. 그렇기 때문에 명도협의와 명도소송 중 어느 쪽 길을 가더라도 건물을 반환받아야겠다는 생각이 든 처음부터 전문가의 조력을 받아 사건을 진행하는 것이 좋다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)
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