아파트가 대중화된 우리나라에서 연립·다세대, 단독·다가구 주택 등은 통칭 ‘비아파트’로 불린다. 이들 신축주택은 내·외관만으론 다세대인지, 연립인지, 도시형생활주택인지, 다가구인지 법적 용도를 구분하기 어려울 만큼 비슷하다. 건축물대장 등 개별 공적 장부를 열람해보기 전까지 말이다.
아파트가 대중화된 우리나라에서 연립·다세대, 단독·다가구 주택 등은 통칭 ‘비아파트’로 불린다. 이들 신축주택은 내·외관만으론 다세대인지, 연립인지, 도시형생활주택인지, 다가구인지 법적 용도를 구분하기 어려울 만큼 비슷하다. 건축물대장 등 개별 공적 장부를 열람해보기 전까지 말이다.
다가구주택은 단독주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택용도 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있다. 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓸 때는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다. 소유권이 하나인 다가구주택과 달리 다세대주택은 구분소유가 가능하다. 연립주택도 공동주택에 포함되는데, 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다.
비아파트는 아파트보다 거래량은 적으나, 비교적 저렴한 가격으로 매입 접근성이 높은 편이다. 2024년(8월1일 계약일 집계기준) 실 거래된 전국 아파트의 호당 평균가격이 4억7435만원인 반면, 같은 기간 연립·다세대 주택은 3억1285만원, 단독·다가구 주택은 3억7686만원 수준을 기록했다. 아파트보다 각각 1억6150만원, 9749만원 거래가격이 낮다.
이 차이는 수도권일수록 격차가 벌어진다. 연내 강남권과 한강변 중심으로 매매가격 상승이 거센 서울시 아파트의 호당 평균 거래가격은 12억465만원 수준이다. 동기 연립·다세대는 4억2323만원으로 아파트의 약 1/3 가격에 머물고 있다.
아파트보다 시세차익 기대가 낮고, 지난해 역전세와 전세사기 이슈가 불거지며 호황기보다 구매수요가 주춤했다. 하지만 필로티 주차공간, 무인 택배보관함, 엘리베이터, 범죄예방(CPTED) 시설 등이 갖춰진 신축은 여전히 서민주택 시장의 내 집 마련 보루 역할을 톡톡히 해오고 있다.
실제 전국 비아파트 반기별 매매 거래량(2024년 8월1일 계약일 집계기준)은 2023년 상반기 2만5995건, 2023년 하반기 2만5085건, 2024년 상반기 2만4673건이다. 서울 도심처럼 신축이 부족한 비아파트 밀집지역은 가로주택정비사업이나 재개발 등 정비사업 이슈로 입주권 프리미엄을 기대하는 수요도 있다.
특히 비아파트 전·월세 시장의 규모는 매매 시장보다 커, 서민임대차 시장의 주요 공급원이 되고 있다. 올해(2024년 8월1일 계약일 집계기준) 전국 비아파트 임대차 거래량은 25만6319건을 기록하고 있다. 선순위 저당권이 없고 전세금반환보증보험 가입이 가능하다면, 아파트보다 낮은 임대료로 거주가 가능한 것도 이점이다.
일종의 아파트 대체제 역할을 하던 연립·다세대, 단독·다가구 등 비아파트 공급이 요사이 크게 줄고 있다.
2022년 비아파트 전국 인허가 건수는 11만6612건이었다. 2023년 5만7579건으로 감소하더니 올해 6월 기준 1만8332건으로 적어졌다. 연간 인허가 건수를 월평균으로 환산하면 2022년 9717건, 2023년 4798건, 2024년 3055건으로 공급량 감소가 눈에 띄는 상황이다. 2023년은 2022년 대비 50% 감소했고, 2024년은 2023년 대비 36% 비아파트 인허가가 줄어들었다.
정부도 이러한 문제점을 인식하고 8월 주택 공급대책에 비아파트 공급 확대책을 포함했다. 비아파트가 전·월세 가격안정에 미치는 영향과 수도권 주택공급의 다양성 등을 고려할 때 비아파트 공급 정상화가 조속히 현실화하길 바란다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)
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